Convention IRSI et dégât des eaux : quand la "simplification" se retourne contre vous lors d'un sinistre majeur.
Un dégât des eaux est le sinistre le plus courant. Souvent, il se règle simplement via un constat amiable et l'application de conventions inter-assurances comme la convention IRSI. Mais lorsque le sinistre est majeur – une inondation suite à une rupture de canalisation en copropriété, une infiltration lente ayant causé des dommages structurels, l'apparition de mérule – ce système simplifié montre ses limites et peut même se retourner contre vous.
La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), conçue pour gérer les "petits" sinistres (moins de 5 000 € HT de dommages), pousse les assureurs à minimiser les évaluations pour rester dans ce cadre et éviter des recours complexes. 💧
Pour vous, la victime, le résultat est une indemnisation au rabais qui ne couvre que la peinture alors que le plâtre est à refaire, et qui ignore les préjudices annexes. C'est dans ces dossiers à fort enjeu qu'un avocat spécialisé devient essentiel. Son premier rôle est de sortir de la logique restrictive de la convention IRSI. Il va immédiatement poser le cadre juridique réel : celui de la responsabilité civile (de l'auteur du dommage, du syndicat des copropriétaires...) et des garanties contractuelles.
L'avocat va mandater les expertises nécessaires (expert d'assuré, spécialiste de la mérule...) pour évaluer l'intégralité des dommages, y compris les dommages cachés et leurs conséquences. Il va chiffrer non seulement les travaux de remise en état (à leur juste valeur, sans vétusté abusive), mais aussi les préjudices immatériels : la perte d'usage de votre logement ou local professionnel, la perte de loyers si vous êtes bailleur, le préjudice de jouissance... des postes systématiquement "oubliés" par les assureurs.
Dans une copropriété, il démêle l'écheveau des responsabilités entre les différents copropriétaires et leurs assureurs, et le syndic. Il gère la procédure, de la mise en demeure jusqu'à l'assignation en justice si nécessaire, pour forcer le ou les responsables et leurs assureurs à vous indemniser intégralement.
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Dégât des eaux complexe : vos droits et les responsabilités décryptés
Qu'est-ce qu'un dégât des eaux "à fort enjeu"?
C'est un sinistre dont les conséquences dépassent le simple remplacement d'un parquet ou la réfection d'une peinture. Il peut s'agir de dommages atteignant la structure du bâtiment, de sinistres répétitifs dont l'origine est mal identifiée, de l'apparition de champignons lignivores (mérule), ou de sinistres entraînant une perte d'exploitation ou une impossibilité d'habiter les lieux pendant une longue période.
Qu'est-ce qu'un dégât des eaux au sens assurantiel?
Un dégât des eaux désigne les dommages matériels causés par l'action de l'eau provenant des installations de plomberie, de chauffage ou d'appareils sanitaires. Cela inclut les ruptures de canalisations, les fuites de robinetterie, les débordements de baignoire ou de lave-linge, les infiltrations par les joints d'étanchéité. Les infiltrations par les toitures ou les murs extérieurs ne sont généralement pas considérées comme des dégâts des eaux classiques sauf si elles résultent d'un événement garanti comme une tempête. La garantie dégât des eaux est incluse dans tous les contrats multirisque habitation et professionnelle.
L'assureur peut-il invoquer un défaut d'entretien pour refuser l'indemnisation?
L'assureur peut réduire ou refuser l'indemnisation si un défaut d'entretien manifeste est à l'origine du sinistre ou l'a aggravé. Par exemple le propriétaire qui n'a jamais entretenu ses canalisations vétustes, le locataire qui n'a pas signalé une fuite mineure qui s'est aggravée, le syndic qui a négligé l'entretien des descentes d'eaux pluviales. Mais l'assureur doit prouver ce défaut d'entretien et démontrer le lien de causalité avec le sinistre. Un simple vieillissement normal des installations ne constitue pas un défaut d'entretien excluant la garantie.
Quelle différence entre valeur à neuf et valeur vétusté déduite?
La valeur vétusté déduite correspond au prix de remplacement du bien endommagé diminué d'un coefficient de dépréciation lié à son âge et à son état d'usure. La valeur à neuf (ou valeur de remplacement) correspond au coût de remplacement par un bien neuf équivalent sans déduction de vétusté. La plupart des contrats d'assurance indemnisent en valeur vétusté déduite sauf si une extension de garantie "valeur à neuf" ou "rééquipement à neuf" a été souscrite moyennant une surprime. Les litiges portent souvent sur le taux de vétusté appliqué que l'assureur a tendance à surévaluer.
Quels sont les délais pour déclarer un dégât des eaux et agir contre l'assureur?
Le sinistre doit être déclaré à l'assureur dans les 5 jours ouvrés suivant la découverte des dégâts (article L113-2 du Code des assurances). Un retard de quelques jours n'entraîne généralement pas la déchéance de garantie si l'assureur n'a subi aucun préjudice. Pour agir en justice contre l'assureur le délai de prescription est de 2 ans à compter de l'événement qui y donne naissance (refus d'indemnisation ou offre manifestement insuffisante). Ce délai peut être interrompu par des actes de procédure ou des courriers recommandés avec mise en demeure.
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